Недвижимость в Таиланде: что можно купить иностранцу

Что можно купить иностранцу в Таиланде

Кондоминиумы (единственный тип недвижимости, который иностранец регистрирует прямо на себя). Никаких посредников, никаких схем. Просто покупка и право собственности в полном объёме.

С землёй всё иначе. Купить её нельзя. Максимум: аренда на 30 лет с правом продления. Закон позволяет два продления, то есть теоретически можно арендовать участок на 90 лет.

Дом или виллу купить можно, даже если земля под ними принадлежит тайцу. Здание регистрируется на ваше имя, участок остаётся у собственника. Второй вариант: построить дом на арендованной земле. В этом случае строение ваше, а земля по договору аренды.

Условия покупки кондоминиума для иностранцев

Кондоминиум (это не квартира в обычном понимании, а отдельный юнит в многоквартирном здании с правом собственности) можно купить при соблюдении трёх обязательных условий.

Валютный перевод

Деньги должны прийти из-за рубежа. Банковский перевод с документом Foreign Exchange Transaction Form (FET), который подтверждает, что средства пришли извне. Наличные из чемодана, даже ваши собственные сбережения, не подойдут. Без FET сделку не зарегистрируют.

Иностранная квота

В любом кондоминиуме минимум 51% площади должно принадлежать гражданам Таиланда. Остальные 49% могут владеть иностранцы. Если квота исчерпана, вам не продадут, как бы вы ни хотели. Проверяйте этот момент до внесения депозита.

Налоги и сборы

При покупке недвижимости в Таиланде платят несколько видов налогов. Transfer Fee (регистрационный сбор) составляет 2% от оценочной стоимости и обычно делится между покупателем и продавцом. Stamp Duty (гербовый сбор) 0,5% или Business Tax (налог на бизнес) 3,3% платит продавец, если владеет недвижимостью менее пяти лет. Withholding Tax (подоходный налог) тоже на продавце, но эти расходы иногда перекладывают на покупателя через увеличение цены.

Нарушите хоть одно условие, и право собственности окажется под вопросом.

Покупка земли через тайскую компанию

Схема известная: открываете тайскую компанию, где 51% акций у местных граждан, остальное у вас. Компания покупает землю для ведения бизнеса. На бумаге всё легально.

Но власти внимательно следят за такими структурами. Если решат, что компания создана исключительно для обхода закона о земле, а реального бизнеса нет, могут конфисковать участок. Это не гипотетическая угроза. В 2000-х годах было несколько громких дел, когда иностранцы теряли виллы на Пхукете и Самуи именно по этой причине.

Для легальной покупки через компанию нужно:

• Вести реальную бизнес-деятельность с подтверждёнными доходами
• Платить налоги
• Нанимать сотрудников (если это требуется по типу бизнеса)
• Подавать годовые отчёты

Второй вариант: получить одобрение от Совета по инвестициям Таиланда (Board of Investment, BOI). Это сложнее и дольше, требует серьёзных инвестиций в экономику страны, но даёт больше гарантий. BOI выдаёт разрешения компаниям, которые приносят пользу тайской экономике: создают рабочие места, инвестируют в производство или инфраструктуру.

Аренда земли в Таиланде: сроки и условия

Базовый срок аренды земли составляет 30 лет. Это максимум для первого периода по тайскому законодательству. Если договор заключается на три года и больше, его обязательно регистрируют в земельном департаменте (Land Department). Без регистрации договор не имеет юридической силы против третьих лиц.

Продление прописывается в договоре сразу (опции на второй и третий периоды по 30 лет каждый). Но есть нюанс. Юридически наследники собственника обязаны соблюдать условия аренды, практически же через 30 лет ситуация может измениться. Владелец продаст землю, наследники начнут оспаривать договор или попросят пересмотреть условия.

При аренде земли стоит учитывать:

• Можно ли строить на участке и кто будет владеть постройками
• Кто платит налоги на землю
• Можно ли сдавать в субаренду
• Что происходит при досрочном расторжении

Все эти моменты прописываются в договоре. Стандартный шаблон обычно защищает интересы собственника, а не арендатора.

Наследование недвижимости и раздел при разводе

Наследство

Унаследовать землю от тайского супруга иностранец не может. Даже если участок завещан напрямую, зарегистрировать его на своё имя не получится. Закон запрещает иностранцам владеть землёй в принципе, и наследование не исключение.

Варианты: передать наследство гражданину Таиланда (детям, если они граждане, или другим родственникам), продать участок и забрать деньги. Второй вариант практичнее, если вы не планируете оставаться в стране.

С домами и кондоминиумами проще. Их можно унаследовать без ограничений, если они правильно оформлены на имя умершего.

Развод

Если недвижимость куплена до брака на личные средства и это подтверждено документами, она остаётся личной собственностью. Претензий от бывшего супруга быть не должно.

Если недвижимость куплена в браке, она автоматически считается совместной собственностью (Sin Somros). При разводе продаётся, выручка делится пополам. Исключение: если есть брачный контракт, где прописано иное.

Важный момент. Если вы иностранец, а ваш тайский супруг покупает землю в браке, вас попросят подписать документ, что вы не претендуете на этот участок. Без такого документа сделку не зарегистрируют. При разводе эта земля остаётся у тайской стороны.

Ипотека для иностранцев и эскроу-счета

Ипотека

Банки Таиланда почти не работают с иностранцами-нерезидентами. Закон не запрещает выдавать ипотеку, но требования настолько жёсткие, что одобрение получить крайне сложно.

Что обычно требуют:

• Первоначальный взнос от 30-40%
• Подтверждение дохода в Таиланде или стабильного источника за рубежом
• Рабочую визу и разрешение на работу (Work Permit)
• Тайский банковский счёт с историей операций

Bangkok Bank, Kasikorn Bank и Siam Commercial Bank иногда рассматривают заявки от иностранцев, но процент одобрения низкий. Проще платить наличными или искать застройщиков, которые предлагают рассрочку.

Эскроу

Эскроу-счета в Таиланде работают через лицензированных агентов: банки или специализированные юридические фирмы. Деньги замораживаются на счёте до выполнения всех условий сделки. Как только продавец передаёт право собственности, а покупатель получает документы, средства переводятся.

Это защита от мошенничества, особенно при покупке на этапе строительства. Застройщик не получит деньги, пока не сдаст объект. Вы не потеряете средства, если проект заморозят или компания обанкротится.

Стоимость услуги обычно 0,5-1% от суммы сделки. Траты оправданные, учитывая риски.

Вот подблок для раздела "Ипотека для иностранцев и эскроу-счета":

Рассрочка от застройщика

Большинство застройщиков в Таиланде предлагают рассрочку, которая для иностранцев часто оказывается единственным реальным способом купить недвижимость без полной оплаты сразу.

Базовая схема: вносите 50% от стоимости объекта (эти деньги можно платить частями в течение строительства, обычно 1-2 года), оставшиеся 50% выплачиваете после сдачи в течение 1-5 лет под 3-7% годовых. Чем короче срок рассрочки, тем ниже процентная ставка.

До завершения строительства рассрочка обычно беспроцентная. То есть пока идёт стройка, вы просто вносите платежи по графику без дополнительных начислений. Проценты начинают капать только на остаток после ввода объекта в эксплуатацию.

Максимальный срок рассрочки может достигать семи лет: два года беспроцентных платежей во время строительства плюс ещё пять лет после сдачи.

Важный момент: право собственности регистрируется только после полной оплаты. До этого вы пользуетесь объектом (можете жить или сдавать), но в титуле собственника числится застройщик. Это стандартная практика, но требует внимательного выбора девелопера. Работайте только с проверенными компаниями, у которых есть история успешно сданных проектов.

Первоначальный взнос варьируется: от 25% до 50% в зависимости от проекта и условий застройщика.

Нужен ли юрист при покупке недвижимости

По закону нанимать юриста не обязательно. Сделку можно провести самостоятельно через земельный департамент. По здравому смыслу без специалиста по тайскому праву лучше не связываться.

Что делает юрист

Проверяет юридическую чистоту объекта: нет ли обременений, арестов, задолженностей по коммунальным платежам. Проверяет документы продавца: действительно ли он владелец, есть ли у него право продавать. Составляет или проверяет договор купли-продажи на тайском и английском. Сопровождает в земельном департаменте при регистрации сделки.

Для кондоминиума это особенно важно. Нужно проверить, не исчерпана ли иностранная квота, правильно ли оформлен FET, нет ли долгов перед управляющей компанией.

Для аренды земли юрист ещё нужнее. Договоры аренды в Таиланде пишутся в пользу собственника. Без юриста вы можете подписать условия, которые потом не сможете оспорить: запрет на строительство, высокую неустойку при досрочном расторжении, отсутствие компенсации за улучшения участка.

Сколько стоит

Услуги юриста при покупке недвижимости обходятся в 30 000-100 000 бат в зависимости от сложности сделки и стоимости объекта. Проверка документов стоит дешевле, полное сопровождение дороже.

Это меньше, чем потенциальные потери при ошибке. Рынок недвижимости в Таиланде полон историй, где иностранцы теряли деньги из-за того, что экономили на юристе. Купили кондоминиум без проверки квоты, подписали договор аренды с кабальными условиями, не заметили обременение на участке.

Хороший специалист окупается тем, что сделка проходит чисто и без сюрпризов.