Недвижимость Таиланда 2025: динамика цен и спроса

Таиланд держит марку лидера по привлекательности для иностранных капиталов в ЮВА.

Спрос на жилье в туристических зонах вроде Пхукета и Паттайи растет, несмотря на общее охлаждение рынка: сделки по стране в первой половине года просели на 10-13%, а цены все равно подползли вверх на 2-7%. Россияне лидируют среди покупателей — их доля в прибрежных проектах до 40-60%, благодаря доходности от аренды 6-10% и визам вроде DTV. Объем рынка — около 59 млрд долларов, с прогнозом роста 5-6% ежегодно до 2030-го. Здесь разбираем динамику, риски и возможности именно для инвесторов из России.

Пхукет превратился в магнит для премиум-инвестиций.

Цены на виллы и пляжные кондо подскочили на 5-10% за год, особенно в Bang Tao и Kamala, где средний чек — от 7 млн бат. Спрос на новые объекты держится на уровне 11-14% роста трансферов, россияне забронировали до половины квот в топ-проектах. Паттайя бьет рекорды доступности: кондо от 1,75 млн бат разлетаются с приростом продаж 33%, высотки с видом на море дают пик доходности до 12% при гостиничном управлении. По стране спад заметен — новые запуски кондо минус 50%, вилл минус 74%, но в этих хабах туризм подтягивает: отели загружены на 72%, поток гостей к концу года перевалит за 35 млн.

Россияне остаются в топ-3 покупателей (7% сделок), особенно в Пхукете (40–60% проектов) и Паттайе (1/3 иностранных кондо), предпочитая наличные сделки по виллам и пляжным объектам. В 2025 году спрос от них вырос на 14% в Пхукете. Для успешной сделки подготовьте документы о легальности средств заранее; используйте freehold для кондо или leasehold 30+30 для земли.

Экономика подкидывает драйверы. Ослабший рубль толкает капиталы в твердую валюту, инфраструктура — рельс на Пхукете за 35 млрд бат и EEC в Паттайе — разгоняет цены. Аренда окупается быстро: в Пхукете виллы приносят 6-10% годовых, кондо — 5-8%, в Паттайе средний yield 6-7% с пиками выше. Россияне предпочитают наличные сделки, избегая кредитов под 7-8% MRR — банки жмут KYC, отказывая в 70% случаев на суммы ниже 5 млн бат. Oversupply кондо (212 тыс. нераспроданных) давит на Бангкок, но прибрежные зоны устойчивы.

Законодательство эволюционирует, но базовые правила жесткие.

Земля под запретом для иностранцев, кондо — freehold до 49% квоты в здании (обсуждают 75%, пока нет). Новый Land and Building Tax — 0,02-0,1% от оценки ежегодно, плюс luxury-сбор 2-5% на объекты свыше 10 млн бат. Leasehold на землю — 30+30 лет, реформа до 99 под вопросом. DTV-виза упрощает жизнь: 5 лет multiple entry, до 360 дней пребывания за раз при доходе от 500 тыс. бат в год — идеально для релокантов. Россиянам стоит готовить пачку документов на средства заранее, фокусируясь на quota-free проектах.

В 2026-м ждем стабилизации: сделки вырастут на 0,6-13% в Q4, цены плюс 2-7%, с упором на eco-lifestyle и branded residences. Туризм вернется к 33-35 млн гостей, визы LTR/DTV привлекут свежий капитал. Для россиян ключ — Пхукет и Паттайя: мониторьте рельс-проекты, берите freehold кондо, избегайте рискованных leasehold. Рынок балансирует риски и доходы — сейчас время входить в рост.