Цены на недвижимость Пхукета: десятилетие, которое разделило рынок на быстрый и медленный

Квадратный метр в кондоминиуме на Пхукете в начале века стоил около 20 тысяч бат. К 2024 году — 110 тысяч, а в 2025-м средняя цена по острову подошла к 140 тысячам бат за метр. Но за усреднённой кривой роста скрывается десятилетие, которое было чем угодно, только не плавным подъёмом.

Как рынок прожил это десятилетие

Середина 2010-х была периодом уверенного роста: туристический поток увеличивался, и вместе с ним рос спрос на жильё. Затем рынок накрыло всерьёз: ослабление туризма к концу десятилетия перешло в пандемию, и с закрытыми границами курортная недвижимость осталась без своего главного покупателя. Это стоит помнить, когда рынок описывают фразой «цены росли каждый год» — не росли, и честная ретроспектива это признаёт.

Перелом случился в 2022 году. Открытие границ совпало с волной релокации, и российские покупатели стали крупнейшим иностранным сегментом рынка — сначала в кондоминиумах, ещё заметнее в виллах. Спрос вернулся не постепенно, а скачком, и цены отыграли провал за пару лет, выйдя на уровни выше допандемийных.

Изменились не только цены — изменился сам остров

Ценовая кривая — лишь видимая часть перемен. Фотографии одного и того же перекрёстка в Чернгтале с разницей в десять лет выглядят снимками разных городов — и это касается не только застройки. За то, что раньше требовало перелёта в Бангкок или Сингапур, теперь отвечает сам остров: международные школы с полным циклом обучения, госпитали уровня, за который не страшно платить страховкой, торговые пространства, гастрономия, спортивная инфраструктура. Параллельно перестроился и сам продукт девелоперов — на месте типовых «квартир недалеко от моря» появились брендированные резиденции и курортные комплексы с управлением, рассчитанные на жизнь, а не на две недели отпуска.

Сменился и состав тех, кто этим пользуется. Семьи с детьми, предприниматели, удалённые специалисты и пенсионеры со всего мира формируют круглогодичный спрос на качественное жильё — не сезонный, как у туриста. Свободной земли в востребованных районах при этом остаётся всё меньше, предложение физически не успевает за спросом, а растущая авиадоступность — новые маршруты и расширение аэропорта — продолжает подпитывать обе стороны этого уравнения. Каждая из этих перемен по отдельности выглядит деталью; вместе они объясняют, почему цены на острове ведут себя иначе, чем на обычном курортном рынке.

Рынок двух скоростей

Самое важное изменение последних двух лет — рост перестал быть общим. Девелоперы ответили на всплеск спроса массовым выводом новых проектов, сконцентрированных в районе Чернгтале, и массовый сегмент кондо упёрся в собственное предложение: в 2024 году средние цены там прибавили меньше процента. Премиальный сегмент живёт в другой реальности: виллы в Лаяне и Камале дорожали на 12–18% в год, кондоминиумы с видом на море в Банг Тао, Кате и Сурине держат ценник 150–180 тысяч бат за метр и продолжают расти.

Иными словами, «купить что-нибудь на Пхукете» больше не стратегия. Десятилетие назад рост вывозил почти любой объект; теперь он достаётся проектам с сильной локацией, управлением и продуманным продуктом — тем самым, за которыми стоит очередь из новых резидентов острова.

Для покупателя из этой истории следует один практический вывод: цена сегодня — наименее информативная часть сделки. Важнее, к какой из двух скоростей относится объект и что будет с его районом через пять-десять лет: строится ли рядом инфраструктура, остаётся ли в локации земля под новые проекты, кто будет жить вокруг. Трансформация острова при этом не выглядит завершённой — крупнейшие инфраструктурные проекты ещё в работе, а значит, у части районов переоценка впереди. Прошедшее десятилетие показало главное: рынок Пхукета вознаграждает не тех, кто угадал момент входа, а тех, кто правильно выбрал, во что входить.