Налоги владельца недвижимости в Таиланде: каждый год, при сдаче и при продаже

Хорошая новость о тайских налогах на недвижимость: по мировым меркам они скромные. Плохая: их несколько, считаются они по-разному, и почти в каждом есть развилка, где сумма зависит от ваших решений — резидентства, срока владения, способа сдачи. Разберём все обязательства владельца по трём моментам, когда они возникают.

Каждый год: налог на землю и строения

Land and Building Tax — ежегодный налог, который платят все собственники, включая иностранцев с freehold-квартирами. Считается от оценочной стоимости объекта по ставкам, зависящим от использования: жильё для собственного проживания облагается по минимальным ставкам в сотые доли процента, сдаваемое или коммерческое — заметно выше. Важная деталь именно 2026 года: это первый год полных ставок — пандемийные скидки, к которым владельцы привыкли за прошлые годы, истекли, а за пустующую землю введены повышающие надбавки. Квитанции этого года у многих оказались ощутимо больше прошлогодних — это не ошибка, а новая норма.

Когда сдаёте: налог с арендного дохода

Арендный доход от тайского объекта — доход из тайского источника: он облагается в Таиланде независимо от того, где вы живёте и на какой счёт приходят деньги. Дальше — развилка по статусу.

Резидент (180+ дней в году в стране) декларирует аренду в общем порядке: прогрессивная шкала от 0 до 35%, при этом закон разрешает стандартный вычет расходов — на практике эффективная ставка для типичного арендодателя получается умеренной. Управляющая компания при выплатах обычно удерживает 5% — это не отдельный налог, а аванс, который зачитывается при годовой декларации.

Нерезидента ждёт вариант проще и дороже: удержание 15% с валового арендного дохода у источника выплаты. «С валового» — ключевое слово: расходы на управление и содержание эту базу не уменьшают. Для владельцев с серьёзным арендным потоком это повод посчитать, не выгоднее ли строить свой календарь так, чтобы налоговое резидентство было тайским, — с учётом всех прочих последствий этого статуса, о которых мы писали в материале про декларации.

Когда продаёте: пакет из четырёх позиций

Продажа — самый насыщенный налоговый момент, и здесь суммы определяются двумя вещами: оценочной стоимостью по базе Земельного департамента и сроком владения.

Регистрационный сбор — 2% от оценочной стоимости; кто его платит, покупатель или продавец, — предмет договора, а не закона. Specific Business Tax — 3,3% — применяется, если вы продаёте раньше пяти лет владения: это фактически налог на быструю перепродажу. Продержали объект дольше пяти лет — вместо SBT платится гербовый сбор 0,5%. Наконец, подоходное удержание продавца: для физлица оно считается по особой формуле от оценочной стоимости с учётом срока владения — обычно от 1% и выше.

Практический вывод из этой арифметики: пятилетний рубеж — реальная финансовая граница. Продажа на четвёртом году владения и на шестом — это разница почти в три процента от стоимости объекта, и инвестиционный план разумно строить с оглядкой на неё.

Что учесть, чтобы не платить лишнего

Три привычки экономят владельцу больше всего. Первая — считать налоги до покупки, а не после: выбор между сдачей от физлица и через компанию (там свой режим — корпоративный налог до 20% плюс своя отчётность) стоит сделать на старте. Вторая — хранить документы: FET-форма, договоры, подтверждения расходов — всё это уменьшает базы и снимает вопросы. Третья — помнить про соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом: уплаченное в одной юрисдикции при правильном оформлении зачитывается в другой, но автоматически это не происходит.

Тайская налоговая система к владельцу недвижимости скорее дружелюбна — при условии, что он знает о её существовании до первой квитанции, а не после первого штрафа.